การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ “ที่ดิน” ถือเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ เพราะหากได้ “ทำเลทอง” ที่ใช่

 

โดนใจผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย ออกแบบโปรดักท์จะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ตรงความต้องการตลาด โอกาสที่จะกวาดยอดขายย่อมมีมากขึ้น

ทว่า หลายปีที่ผ่านมา จำนวนที่ดินแปลงสวยหากยากขึ้นเรื่อยๆ กลายเป็นตัวแปรที่ดัน “ราคาที่ดิน” ให้พุ่งสูง แต่ผู้บรรดานักพัฒนาอสังหาฯหรือดีเวลลอปเปอร์ยังซื้อขายกันที่ดินทุบสถิติราคาแพง สะท้อน “ดีมานด์” ยังมีอยู่มาก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม กำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2561 มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด

สาเหตุดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มขึ้น มาจากทำเลของดินที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะส่วนต่อขยายสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) เพราะมีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการไปหมาดๆเมื่อธ.ค. 2561 ที่ผ่านมา

ส่วน 5 ทำเลทองที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาพุ่งขึ้นแรงสุดในไตรมาส 4 เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน เป็นดังนี้ 1. ทำเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ การปรับของราคาเพิ่มมากสุด 61.8% ตามด้วย 2.ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 56.1% โดยส่วนใหญ่ทำเลที่ปรับเพิ่มขึ้นจะอยู่ในบริเว อำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบน 3. ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.2 4) ทำเลจังหวัดนครปฐม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.1% ทำเลฮอตราคาขึ้นแรงส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอกำแพงแสน อำเภอเมือง และอำเภอสามพราน และ 5.ทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 49.8%

จากทำเล 5 อันดับแรก ยังสะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้นด้วย เพราะต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งทำเลทองใจกลางกรุง กรุงเทพชั้นในหายากมากขึ้น

นอกจากนี้ หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน จะพบว่า 5 อันดับแรก ราคาที่ดินปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ 1.สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ)พุ่งขึ้น 44.6% จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าแล้วเสร็จและเปิดให้บริการถึง 9 สถานี ได้แก่ สถานีสำโรง ปู่เจ้าสมิงพราย ช้างเอราวัณ โรงเรียนนายเรือ ปากน้ำ ศรีนครินทร์ แพรกษา สายลวด และเคหะสมุทรปราการ

“การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียยว ส่งผลให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับสูงขึ้นมาก ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นเช่นกันในอัตรา 44.6% ซึ่งเป็นการปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการนั่นเอง

ตามด้วย 2.สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.1% 3 . สายสีน้ำเงิน (บางแค-สาย 4)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 35.8% 4.ที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 34.3% และ 5. สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย)มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 30.2 %

 

 

"ที่มา กรุงเทพธุรกิจ"

บ้านเดี่ยว 212 ตร.ว. ซ.สามัคคี 58/26

  • 212 ตร.ว.
  • ซ.สามัคคี 58/26
  • 088-529-5959 คุณวรวุฒิ

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 129 วา ซ.วิภาวดีรังสิต 36

  • 129 ตร.ว.
  • ซ.วิภาวดี 36
  • 088-525-6655 คุณแทนพงษ์

ขายคอนโด ริเวอร์ไรน์ เพลส นนทบุรี

  • 102 ตารางเมตร
  • ริเวอร์ไรน์ เพลส นนทบุรี
  • 086-777-2991 คุณสายเงิน

ขายที่ดินเนื้อที่ 403 ตารางวา ซอยกรุงเทพกรีฑา 27

  • 403 ตารางวา
  • ซอยกรุงเทพกรีฑา 27
  • 089-799-5864 คุณณัฐวัฒน์

ขายที่ดิน เนื้อที่ 12-3-77 ไร่ ซ.สุขุมวิท 23 (ระยอง)

  • 12-3-77 ไร่
  • ซ.สุขุมวิท 23 (ระยอง)
  • 089-799-5864 คุณณัฐวัฒน์

เจ้าของขายเอง ขายที่ดิน 452 วา ติดสถานีรถไฟฟ้า 40 เมตร พหลโยธิน 59

  • 452 ตารางวา
  • บางเขน กรุงเทพ
  • 092-228-7979 คุณสายสุดา หรือ 099-234-9696 คุณจักรพงษ์

ขายที่ดิน 187 ตร.ว. ซอยเลี่ยงเมือง-ปากเกร็ด 6 (แปลงมุม)

  • 187 ตารางวา
  • ซอยเลี่ยงเมือง-ปากเกร็ด
  • 086-777-2991 คุณสายเงิน

ขายที่ดิน เนื้อที่ 95 ตร.ว. ซ.รามอินทรา 31

  • 95 ตารางวา
  • ซ.รามอินทรา 31
  • 086-777-2991 คุณสายเงิน

ขายที่ดิน เนื้อที่ 414 ตร.ว. ติดถนนเลี่ยงเมือง-ปากเกร็ด

  • 414 ตร.ว.
  • ติดถนนเลี่ยงเมือง-ปากเกร็ด
  • 086-777-2991 คุณสายเงิน

ขายที่ดิน 2 แปลง เนื้อที่ 4-2-11 ไร่ และ 4-1-72 ไร่ ติดถนนสุวินทวงศ์

  • เนื้อที่ 4-2-11 ไร่ และ 4-1-72 ไร่
  • ติดถนนสุวินทวงศ์
  • คุณสายสุดา 092-228-7979 หรือ คุณจักรพงษ์ 099-234-9696

ขายที่ดิน 7 แปลง แปลงละ 120 ตร.ว. ถนนเฉลิมพระเกียรติ 22

  • 120 ตร.ว. จำนวน 7 แปลง
  • ซ.เฉลิมพระเกียรติ ร.9 22
  • คุณสายสุดา 092-228-7979 หรือ คุณจักรพงษ์ 099-234-9696

ขายที่ดิน เนื้อที่ 370 ตารางวา ใกล้ โรบินสันศรีสมาน

  • 370 ตร.ว.
  • ใกล้ถนนศรีสมาน
  • คุณสายสุดา 092-228-7979 หรือ คุณจักรพงษ์ 099-234-9696

ขายที่ดิน 60-3-24 ไร่ ติดถนนวิฑูรดำริ

  • 60 -3-24 ไร่
  • ติดถนนวิฑูรดำริติดถนนวิฑูรดำริ
  • 092-228-7979 คุณสายสุดา หรือ 099-234-9696 คุณจักรพงษ์

ขายบ้านเดี่ยว 2 ชั้น 52 ตร.ว. โครงการชีชั่นวัลเลย์ 2

  • 52 ตร.ว.
  • โครงการชีชั่นวัลเลย์ 2
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดินเนื้อที่ 614 ตร.ว. ถนนพหลโยธิน - ถนนเทพรักษ์

  • 614 ตร.ว.
  • ถนนพหลโยธิน - ถนนเทพรักษ์
  • คุณสายสุดา 092-228-7979 หรือ คุณจักรพงษ์ 099-234-9696

ขายบ้านเดี่ยว เนื้อที่ 117 ตร.ว. หลังมุม หมู่บ้านเศรษฐสิริ 2

  • 117 ตร.ว.
  • หมู่บ้านเศรษฐสิริ 2
  • 092-228-7979 หรือ 099-234-9696

ขายที่ดิน 198 ตร.ว. ซ.สุคนธสวัสดิ์ 21

  • 198 ตร.ว.
  • ซ.สุคนธสวัสดิ์ 21
  • คุณสายสุดา 092-228-7979 หรือ คุณจักรพงษ์ 099-234-9696

อาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา 28 วา

  • 28 ตารางวา
  • สามเหลี่ยมดินแดง
  • 064-465-9151 หรือ 091-445-3636

ขายที่ดิน 91 ตารางวา ซ.รามอินทรา 79

  • 91 ตารางวา
  • ซ.รามอินทรา 79
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดิน 226 ตารางวา ซ.นนทบุรี 10

  • 226 ตารางวา
  • ซ.นนทบุรี 10
  • 064-465-9151 หรือ 091-445-3636