การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ “ที่ดิน” ถือเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ เพราะหากได้ “ทำเลทอง” ที่ใช่

 

โดนใจผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย ออกแบบโปรดักท์จะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ตรงความต้องการตลาด โอกาสที่จะกวาดยอดขายย่อมมีมากขึ้น

ทว่า หลายปีที่ผ่านมา จำนวนที่ดินแปลงสวยหากยากขึ้นเรื่อยๆ กลายเป็นตัวแปรที่ดัน “ราคาที่ดิน” ให้พุ่งสูง แต่ผู้บรรดานักพัฒนาอสังหาฯหรือดีเวลลอปเปอร์ยังซื้อขายกันที่ดินทุบสถิติราคาแพง สะท้อน “ดีมานด์” ยังมีอยู่มาก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม กำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2561 มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด

สาเหตุดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มขึ้น มาจากทำเลของดินที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะส่วนต่อขยายสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) เพราะมีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการไปหมาดๆเมื่อธ.ค. 2561 ที่ผ่านมา

ส่วน 5 ทำเลทองที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาพุ่งขึ้นแรงสุดในไตรมาส 4 เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน เป็นดังนี้ 1. ทำเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ การปรับของราคาเพิ่มมากสุด 61.8% ตามด้วย 2.ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 56.1% โดยส่วนใหญ่ทำเลที่ปรับเพิ่มขึ้นจะอยู่ในบริเว อำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบน 3. ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.2 4) ทำเลจังหวัดนครปฐม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.1% ทำเลฮอตราคาขึ้นแรงส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอกำแพงแสน อำเภอเมือง และอำเภอสามพราน และ 5.ทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 49.8%

จากทำเล 5 อันดับแรก ยังสะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้นด้วย เพราะต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งทำเลทองใจกลางกรุง กรุงเทพชั้นในหายากมากขึ้น

นอกจากนี้ หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน จะพบว่า 5 อันดับแรก ราคาที่ดินปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ 1.สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ)พุ่งขึ้น 44.6% จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าแล้วเสร็จและเปิดให้บริการถึง 9 สถานี ได้แก่ สถานีสำโรง ปู่เจ้าสมิงพราย ช้างเอราวัณ โรงเรียนนายเรือ ปากน้ำ ศรีนครินทร์ แพรกษา สายลวด และเคหะสมุทรปราการ

“การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียยว ส่งผลให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับสูงขึ้นมาก ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นเช่นกันในอัตรา 44.6% ซึ่งเป็นการปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการนั่นเอง

ตามด้วย 2.สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.1% 3 . สายสีน้ำเงิน (บางแค-สาย 4)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 35.8% 4.ที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 34.3% และ 5. สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย)มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 30.2 %

 

 

"ที่มา กรุงเทพธุรกิจ"

บ้านพลูวิลล่า 81.6 ตร.ว. ซ.หัวหิน 70

  • 81.6 ตร.ว.
  • ตำบล หินเหล็กไฟ, หัวหิน, Prachuap Khiri Khan, 77110
  • คุณโยทะกา 099-189-2288 หรือ คุณแทนพงษ์ 063-942-3993

บ้านพลูวิลล่า 89 ตร.ว. ซ.หัวหิน 6

  • 89 ตร.ว.
  • ตำบล หินเหล็กไฟ, หัวหิน, Prachuap Khiri Khan, 77110
  • คุณโยทะกา 099-189-2288 หรือ คุณแทนพงษ์ 063-942-3993

ขายที่ดิน 2 ไร่ ซ.เหวปลากั้ง ถ.กุดคล้า - ผ่านศึก

  • 2 ไร่
  • ตำบล หมูสี, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณโยทะกา 099-189-2288

ขายที่ดินเขาใหญ่ เนื้อที่ 117 ตารางวา ในโครงการเขาใหญ่คันทรีฮิลล์

  • 117 ตร.ว.
  • ตำบลพญาเย็น, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30320
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดิน 26-2-18 ไร่บุ่งเตย-สระน้ำใส ต.หมูสี อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา

  • 26-2-18 ไร่
  • ตำบล หมูสี อำเภอปากช่อง นครราชสีมา, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ที่ดินแบ่งขาย 1-5 ไร่ ซอยคีรีรมย์ เขาใหญ่ ปากช่อง

  • 25 ไร่
  • ตำบล หมูสี, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณแทนพงษ์ 063-942-3993

ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 189 ตร.ว. ซ.พรานนก 7

  • 189 ตร.ว.
  • 1076 ถนน พรานนก แขวง บ้านช่างหล่อ, บางกอกน้อย, BANGKOK , 10700
  • คุณณัฐวัฒน์ 089-799-5864

ขายที่ดิน 171 ตร.ว. ซอยรามอินทรา 42

  • 171 ตร.ว.
  • ซอย รามอินทรา 42 แขวง รามอินทรา, คันนายาว, BANGKOK , 10230
  • คุณวรวุฒิ 088-529-5959

ขายที่ดิน เนื้อที่ 318 ตร.ว. ซ.ประชาชื่น 12 แยก 1-2-3-6

  • 318 ตร.ว.
  • ซอย ประชาชื่น 12 แยก 1-2-3-6 แขวง ทุ่งสองห้อง, หลักสี่, BANGKOK , 10210
  • คุณวรวุฒิ 088-529-5959

ขายบ้านเดี่ยว 52.8 ตร.ว. ม.ปริญญาดา - สามัคคี นนทบุรี

  • 52.8
  • ท่าทราย, เมืองนนทบุรี, Nonthaburi, 11000
  • คุณแทนพงษ์ 063-942-3993

ที่ดิน เนื้อที่ 2 ไร่ซอยแบริ่ง 39

  • 2 ไร่
  • ถนนแบริ่ง แขวงบางนา กรุงเทพฯ, บางนา, BANGKOK , 10260
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ 2 ชั้น 61 ตารางวา ม.บางกอกบูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ

  • 61 ตร.ว.
  • ถนน เลี่ยงเมือง, เมืองนนทบุรี, Nonthaburi, 11120
  • คุณณัฐวัฒน์ 089-799-5864

ขายที่ดินสวยติดน้ำ ใกล้เขาใหญ่

  • แบ่งขายจำนวน 7 แปลง
  • ต.พญาเย็น, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30320
  • คุณโยทะกา 099-189-2288

ขายที่ดินเขาใหญ่ 1-1-87ไร่ พร้อมบ้านถนนธนะรัชต์ กม.1

  • 1-1-87 ไร่
  • ตำบล หมูสี, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดิน 314 ตรว. ใกล้เมืองทองธานี

  • 314 ่ตร.ว.
  • ตำบลบ้านใหม่, ปากเกร็ด, Nonthaburi, 11120
  • คุณโยทะกา 099-189-2288

ขายที่ดินเขาใหญ่ 30 ไร่ อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา

  • 30 ไร่
  • หนองตะกู ต.ขนงพระ, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดิน 41 ไร่ วงเวียนบ้านไร่-บุ่งเตย ต.หมูสี อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา

  • 41 ไร่
  • ตำบล หมูสี, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดิน 19 ไร่ ใกล้วงเวียนบ้านไร่ ต.หมูสี อ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา

  • 19 ไร่
  • ตำบล หมูสี, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณสายเงิน 086-777-2991

ขายที่ดิน 2 แปลง อำเภอแม่ริม จังหวัดเชียงใหม่

  • เนื้อที่ 96 ตารางวา และ 137 ตารางวา
  • แม่ริม, Chiang Mai, 50180
  • คุณโยทะกา 099-189-2288

ขายที่ดิน 9 ไร่ ถนนธนะรัชต์ กม. 1 ใกล้เขาใหญ่

  • 9 ไร่
  • มอกระหาด หนองน้ำแดง, ปากช่อง, Nakhon Ratchasima, 30130
  • คุณสายเงิน 086-777-2991